現役医師による特別対談

医師の皆様へ 医師である僕が不動産投資を始めた理由。

私が不動産投資を始めるまでの経緯

サイコ大家

こんにちは、「サイコ大家」こと三和と申します。
どうして「サイコ大家」というペンネームなのかと申しますと、精神科医を継続しつつ、平成19年頃から本格的に大家業を行っておりまして、現在のところ7棟(125世帯)を所有しています。「サイコ」というのは精神や心理を表す枕詞です。
また、現在までに、下記メディアにて不動産を中心とした投資に関する情報を配信しています。

著書「週1時間で月収5倍の家賃収入!『片手間』投資」
http://www.amazon.co.jp/dp/4797368284/

メルマガ「精神科医のアパマン経営」配信数13000件
http://www.mag2.com/m/0001186450.html

LINE@「週1時間で月収を5倍にした不動産投資の『本物の技術』を無料配信」
http://uln.jp/kosei/lpline/

さて、自己紹介はこれくらいにしまして、
まずは、「私が不動産投資を始めることになった経緯」について、お話ししたいと思いますね。

私自身、医療の現場に15年以上身を置いておりますので、医療の現場がどういったものなのかをかなり理解しているつもりですが、最も重要かつ大きな懸念は「責任の大きさの割に、収入はそれほど多くない」という事実だと思います。

もちろん、収入が少ない訳ではないです。概ね1000万円以上の給与収入を得ている勤務医の先生が多いことも知っていますし、2000万円以上の場合もかなりあります。逆に、大学病院の先生に関して言えば、もっとかなり低い給与であることも当然知っています。また、開業したからといって、専門家としての大きな責任の元に保険診療での薄利多売を強いられることが普通ですから、商売としてはそれほど楽なものではありません(20年以上前の開業とは、状況はかなり悪化しているということも、諸先輩からは聞いております)。また、異なる経営母体の医療機関への転勤が必要になることも多く、結果として退職金もあまり貰えないことも多いです。

収入がいくらか多いとはいっても、実際のところ人の命や健康を預かる仕事ですから、責任は重大です。私自身も、患者さんの経過が思わしくない場合などは、自分の採った治療方針が医学的にはスタンダードで特に間違いでは無かったとしても、ひどく気に病むこともあります。また、当直明けなどの疲れたタイミングで処方のミスをしそうになったことなど、何度でもあります。幸い、今までに医療事故などを起こしたことはありませんが、起こりそうだった場面は、何度でも目にしております。

このような医療現場に身を置く者にとって、もしも資産がかなりあれば時間に余裕を作ることで、「医師としてじっくりと患者さん関わり、本当にベストな医療を提供していきたい」と、思われるのではないでしょうか。そして、結果として自分や家族の生活を守り、子孫にも資産を残していきたいと思うものです。

私自身、医師として忙しく働いていましたが、生活費、自宅の購入費、クルマの購入費などで、少しばかりでも贅沢するようなら、お金は全く貯まっていきませんでした。給与が高ければ所得税も増えます。お金が無いから当直を増やす、当直を増やすと体調が良くないし時間も無くなる、といった悪循環となり、「医師だから順風満帆」などという社会からの目線とは全く違う、単なる「ちょっと高給取りの忙しい労働者」に成っていくだけの状況でした。

こんな私が活路を見い出したのが、「不動産投資」でした。不動産は、労働を殆ど伴わずに、家賃収入を稼いでくれますから、多くの不動産を所有するようになれば、それだけ自動的に稼げる力も付きます。お金に余裕ができれば、時間にも余裕ができますし、健康的な生活も送りやすくなります。

まずは、区分所有物件、戸建物件などの小さなものに取り組みましたが、あまり家賃収入が多く取れないため、事業としては小さくなってしまいました。結果的に「手間の割にあまり儲からないな…」と思うようになり、1棟ものの収益不動産を買うようになりました。そして、初めて1棟ものの物件を購入したのが、現在株式会社プルアップの代表をされている緒方さんからです。そして、それは運命的な出会いとなり、その後6年以上に渡りフォローしていただきました。

どうして医師が不動産投資に取り組むべきなのか

勤務医でも開業医でも、一般的には高収入の類に入ると思います。そして、大抵の場合は医療の専門家として忙しく、医療以外の投資や事業を始めるほどの時間はありません。この、

①収入が多くて安定しており、属性が高い
②時間に余裕が無い

という2つのポイントを分析しますと、不動産投資が最も理にかなった資産形成の方法なんですね。

ところが、この①②のポイントを上手く商売に取り入れているのが、あの、「マンション買いませんか?節税になりますよ」と病院にも電話が掛かってくる、新築の区分所有物件を販売する業者です。実は、新築の区分所有物件を何戸か買ってしまいますと、かなりの債務超過になります。それは、資産価値が極端に低く収益性の低いものを、買わされている場合が殆どだからです。要は、医師にとって得な物件ではなく、業者にとって得な物件を買うことになるからですね。

①②のポイントを考慮しつつ、資産価値や収益性が高いものを、適切な価格で購入し、賃貸経営を良好な状態で維持すること。これが資産形成を行う上で、絶対に注意すべきことです。そして、こういった物件をしっかりと手に入れようと思いますと、まともな業者から買う必要があります。そして、プルアップさんはその「まともな業者」の一つであることは、間違いないと思います。6年以上にわたる緒方社長との付き合いから、そのように思います。あえて「まともな業者」と表現しなければいけないくらい、業界の方々には恐縮ですが、不動産の業者には「まともでない業者」も多く存在しますから…。

もちろん、最終的に収益不動産を購入するかどうかは、「自分が決めること」です。ご自分で所有して運用する不動産ですから、買いたくなければ買わなければ良いですね。世の中に完璧なものなどありませんから、リスクとリターンをよく考えて、収益不動産を取得してください。不動産を取得した後に、「上手く行かない!業者が悪い!管理会社が悪い!」などと他人のせいにはできません。もちろん、優良な条件で不動産を取得する上では「医師であること」が、不動産を購入できるように助けてくれます。

私自身は、最初の2棟までは、「医師であること」を利用して融資を引きました。この2棟については、緒方社長から購入しました(緒方社長が以前に居た会社です)。この段階で資産価値や収益性が高い物件を取得したことで、3棟目からは医師の属性に頼らず「不動産賃貸業のプロフェッショナル」という立場で、自分の力で事業性の融資を引き、物件を買い進めることができるようになりました。現在では7億円程度の融資を引いています。最初の1棟か2棟までは、「医師であること」という個人属性を利用したほうが効率の良いスタートが切れます。その後は不動産賃貸業者としてのレベルをアップして、個人の属性に依存せず、買い進めていただくのが良いと思います。

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