プルアップ緒方社長、開業おめでとうございます。

緒方さんとはかれこれ4年のお付き合いになります。

当初不動産投資に興味を持っていた私は緒方さんが当時所属していた不動産会社より京都市のRC１棟マンションを購入したのが始まりです。物件は平成築、売価＜積算価格、土地積算価格割合55%、利回り11%と、土地値割合が比較的高いのにもかかわらず十分なCFが得られることで購入に踏み切りました。融資付けは緒方さんに代行頂き、１週間程度で了承され、決済後はより条件の良い地元管理会社を紹介頂き、管理会社との契約交渉にもお付き合い下さいました。当初問題が発生した給水ポンプやエレベーターは緒方さんの配慮で速やかに会社負担にて修繕頂きました。まもなく満室となり、家賃収入－ローン返済で月７０万を超えるCFを得るに至りました。

しかし、運営は平坦ではなく、その後、種々の問題も発生しました。当初は平均入居期間を４年程度と見込んでおりましたが、実際には退去者が相次ぎ、厳しい状況も経験しました。１年間で２８戸中１３戸の退去があった年もあり、原状回復工事費用などかさみ、入居者付けのための広告費用なども想定以上の出費となりました。入居者付けを優先していただくように仲介業者への挨拶回りや物件にカラーモニターホンや防犯カメラを設置するなど行い、何とか厳しい状況を脱することができました。また昨年は想定外の床下漏水が発生したのです。１階住戸の一部で床がぶよぶよになり、床下を開けたところ下のコンクリートが水浸しの状態でした。更にコンクリートをドリルで開けたところ、プールのように水が溜まっている状態であり、その時はさすがに私もかなりへこみました。調査により、メイン排水管からの漏水であることがわかり、その工事費用はかなり高額になりました。私の購入当初からの瑕疵であったと思いますが、業者でも問題が発生する前の時点では調べようがない部分でありました。既に瑕疵担保期間を過ぎてはいましたが、緒方さんには保険会社と交渉をしていただき、また保険がきかない部分の費用は会社に直談判していただき、その結果、かなりの部分を会社に費用負担頂くことができました。この時は、緒方さんは売りっぱなしということはせず、最後までとことん付き合ってくれる男だという思いを強くしました。振り返ってみれば、当初の物件購入条件が良かったことから、退去が多かった年も、漏水工事をした年もＣＦをプラスで運営出来ました。その後も現在まで良好な運営を維持出来ております。

素人同然の私が最初の１棟でうまくいった理由は、緒方さんに出会ったことでしょうね。彼自身不動産オーナーであり、投資家目線での物件評価に精通しているだけでなく、銀行融資も熟知されています。そして、もう一つの理由は私が勤務医であることが非常に有利に働いたものと思います。

勤務医をしていると、よく節税目的の不動産投資の電話勧誘をされます。大抵、利回り４－５％の新築の区分マンションです。忙しい中、会社名も名乗らず（あるいは嘘の名前を語り）迷惑極まりない電話をしてくるため、不動産業者に対し怪しいイメージしか抱けませんでした。もちろん、そんな実際の物件価値より高値となる物件を購入してはいけません。医師としての収入や信用で都心のピカピカの新築区分マンションも簡単に購入出来てしまいますが、CFは得られず、当初１－２年の節税後はお荷物になること間違いありません（今後とんでもないインフレが起こり儲かる可能性は否定しませんが）。

しかし、緒方さんに紹介頂けるような一定の基準をクリアした物件であれば、購入当初に既に物件評価以下の残債となっており、CFを得られるだけでなく、いつ売却することになっても損することはないでしょう。節税についても１棟マンションならではのスキームで、より効果があげられます。

特に私のような勤務医の方には１棟マンションによる不動産投資は特にお勧めと思います。私の場合、日々の煩雑な仕事のなか、株やFXは無理だと思いました。株をした時もありましたが、手術中に株が下がったのではと心配するのは患者さんにも申し訳ないですし、自分自身も精神的にきつくなりました。不動産購入後は管理会社任せで、月に１，２回のメールのやり取りをするくらいです。また、勤務医としての毎月の一定収入、医師としての信用、退職後も仕事が可能であることなど、銀行融資には有利に働きますので、融資機関や金利などの条件も厚遇されます。また昨今の不動産価格の上昇により、CFや節税だけでなく、売却益（キャピタルゲイン）も得られる可能性もあるかもしれません。ただし、物件選択は以前より難しくなってきており、本来の不動産価値を見極められるパートナーは必須でしょうね。

彼の株式会社プルアップは日々忙しい勤務医やサラリーマンの方の資産形成に関して大きな味方になってくれることは間違いないと思います。

緒方社長、これからもお互いwin-win　の関係で是非ともよろしくお願いしますね！